¿Tienes dudas? Te ayudamos a resolverlas

Encuentra a continuación las respuestas a las preguntas más frecuentes de nuestros usuarios. Si aún así no resolvemos tus dudas, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Cuáles son los requisitos básicos para solicitar un préstamo?

Los requisitos básicos para aplicar a una hipoteca para la compra de una Casa Nueva son:

1) Dos fotocopias de la cédula de identidad personal
2) Dos fotocopias del carné de la Caja de Seguro Social
3) Buenas Referencias de crédito
4) Carta de trabajo original de fecha reciente (no más de 30 días)
5) Fotocopia del último talonario de cheque de sueldo y/o fotocopia de la ultima ficha de la CSS.
6) Dos años de permanencia en el empleo actual o continuidad comprobada por cartas de trabajo y fichas de la CSS.
7) Completar la solicitud de préstamo sin dejar espacios en blanco.
8) Contrato de compra venta o pro forma emitida por la promotora.

En adición a los documentos arriba señalados, si estás aplicando para una Rehipoteca necesita:
9) Recibo del Agua (IDAAN)
10) Fotocopia de la escritura de tu vivienda.

Si está aplicando para una Compra de Casa Usada, en vez del contrato de compra venta de la promotora necesitaríamos el contrato de compra venta de la vivienda usada.

¿En qué momento debo comenzar a pagar mi préstamo después del desembolso?

Una vez desembolsado el préstamo, debes iniciar el   pago de tu hipoteca el último día del mes en el cual fue desembolsado. Si tu préstamo fue desembolsado entre el 01 al 15 del mes, debes pagar la letra mensual completa. Si tu préstamo es desembolsado entre el 16 al 31 del mes, debes pagar la mitad de la letra mensual estipulada.

¿Por qué es necesario vivir en la vivienda para calificar para un préstamo con Banco La Hipotecaria?

La Hipotecaria solamente financia casas que son las residencias principales de sus deudores. Por consiguiente, para el cálculo del ingreso familiar se considerarán solamente los ingresos de los solicitantes deudores que viven o van a vivir en la vivienda que quieren adquirir.  No se tomarán en cuenta ingresos de personas que no vayan a vivir allí. La razón principal radica en que el deudor de una hipoteca que es su residencia principal tiene un mayor compromiso con su familia y con dicha deuda.

¿Por qué debo incluir a mi esposo/a en el préstamo si él/ella no trabaja?

La inclusión del cónyuge es importante debido a que se fortalece el compromiso familiar en el préstamo y representa un aporte adicional al ingreso familiar. Además, conjuntamente pueden beneficiarse de otros productos relacionados como la cobertura en el seguro de vida, entre otros.

¿Cómo consigo un estado de cuenta de mis pagos?

El estado de cuenta de tus pagos lo puedes retirar en nuestras oficinas ubicadas en Panamá o nuestros centros de préstamos en el interior del país. Conoce aquí nuestros puntos de contacto. También puedes hacerlo a través de nuestra herramienta digital Hiponet.

¿Qué tipos de proyectos financian ustedes?

Financiamos una gran variedad de proyectos de vivienda, tanto en la ciudad de Panamá, como en el interior del país, cuyo precio de venta sea menor a $180,000.00 con los beneficio que otorga el estado para las viviendas de interés preferencial. Encuentra más información en Viviendas que financiamos.Ver ley preferencial

¿Cómo saber si vale la pena rehipotecar mi casa o trasladar mi préstamo hipotecario que actualmente tengo con otra entidad?

Existen dos principales razones para saber si vale la pena rehipotecar tu casa:

1) Cuando la nueva mensualidad de la nueva hipoteca es menor al pago total de los compromisos previos; es decir, antes de consolidar tus deudas.
2) Cuando por medio de una rehipoteca recibes efectivo para un uso específico y el aumento de la mensualidad de esta rehipoteca es menor al pago que realizarías en otra institución por recibir la misma suma de dinero.

¿Cuanto tiempo toma el desembolso de una hipoteca?

En el caso de la compra de una casa nueva que ya existe (entrega inmediata), el proceso es relativamente rápido y puede demorar entre 1-3 meses dependiendo principalmente si la vivienda ya tiene el Permiso de Ocupación, que es el documento que permite entregar la vivienda.

Para rehipotecas en donde La Hipotecaria actualmente es el acreedor, el proceso toma alrededor de 1 mes. Una vez que firmes la escritura, debes entregar tus paz y salvos de Idaan e inmueble vigentes, tus cartas de saldos al día y cumplir con todas las condiciones del préstamo.

Para rehipotecas en donde el acreedor es otra institución, el proceso debe tomar un máximo de 3 meses, dependiendo de qué tan rápido el otro banco nos entregue la minuta de cancelación para iniciar la elaboración de la escritura. Una vez firmes la escritura, debes entregar tus paz y salvos de Idaan e inmueble vigentes, tus cartas de saldos al día y cumplir con todas las condiciones del préstamo.

¿Por qué hay veces que cuando pago la letra completa mi préstamo no se amortiza?

Nuestras hipotecas utilizan el método de intereses diarios calculados sobre el saldo insoluto de tu hipoteca. Este es el método más justo para un cliente, ya que solamente cobra intereses sobre el saldo adeudado. Nunca cobramos intereses adicionales por morosidad, ni intereses sobre intereses acumulados.  Sin embargo, si alguna vez tuviste un retraso en el pago de tu hipoteca, va a ser necesario que pagues los intereses acumulados antes de poder aplicar una porción de tu pago a la amortización de tu hipoteca.  Si te retrasas en el pago de tu hipoteca y luego vuelves a pagar tu mensualidad mínima, es altamente probable que la mensualidad mínima no sea suficiente para cancelar los intereses acumulados durante el periodo de morosidad y por consiguiente, sin realizar pagos adicionales para cancelar los intereses acumulados durante el periodo de mora, tu hipoteca no se amortizará.   De ocurrir este problema, favor de consulta con tu Gestor de Cuenta en Banco La Hipotecaria para que te oriente sobre cómo solucionar este problema.

¿Cómo funciona el Sistema de “Intereses Diarios Sobre Saldos” utilizado por Banco La Hipotecaria?

Cuando su préstamo inicia, usted y BLH pactan una Cuota Base (CB). La CB es equivalente a la cantidad necesaria para amortizar su préstamo en el plazo pactado, tomando en cuenta la tasa de interés, asumiendo que usted fuera a realizar la CB una vez cada mes, ininterrumpidamente, en precisamente la misma fecha en que su préstamo fue desembolsado. Esta fecha es definida como la Fecha Planificada de Pago (FPP). Por ejemplo, si su préstamo es desembolsado el 19 de enero, usted debe hacer un pago de CB completo en la fecha o antes de la FPP de 19 de febrero, y así sucesivamente cada mes, hasta cancelar su préstamo. Usted puede pagar la CB (o cualquier cantidad arriba de la CB) en cualquier momento durante el mes y en múltiplos pagos fraccionados si desee sin penalidad o castigo.

La composición de la Cuota Base (CB):

La Cuota Base (CB) está comprendida por tres componentes: 1) Los Costos Mensuales (CMs) relacionados al préstamo, los cuales pueden incluir lo siguiente, donde sea aplicable: a) Honorarios mensuales de servicio, b) Pago de seguros de vida, c) Pago de seguro de daños, d) Pago del seguro del Desempleo, e) FECI donde aplica, g) Otros honorarios o amortizaciones de cuentas por cobrar del cliente, 2) Los gastos de intereses; y, 3) Capital proporcional al plazo establecido en el préstamo.

El monto del pago de intereses y capital están basados en el monto requerido para amortizar completamente el préstamo tomando en cuenta la tasa de interés actual y su período planificado de amortización, generalmente 30 años en los casos de préstamos hipotecarios, tomando en cuenta también los Costos Mensuales.

El Sistema de Intereses Diarios Sobre Saldos (IDSS):

Todos los préstamos originados por BLH son administrados utilizando el Sistema de Intereses Diarios sobre Saldos (IDSS). Bajo IDSS, BLH aceptará de usted el pago de cualquier suma, en cualquier momento. Los pagos recibidos son aplicados en el siguiente orden:

1) Costos Mensuales (en el orden detallado anteriormente);
2) Los intereses acumulados hasta e inclusive el día del pago; y
3) Cualquier pago recibido en exceso es aplicado para reducir capital.

Empezando el próximo día de calendario, el interés es calculado en el nuevo balance de su préstamo.

El interés diario es calculado multiplicando el saldo insoluto del préstamo por la tasa de interés actual y dividiéndolo entre 365 días. El interés diario empieza a acumular en el día que su préstamo es desembolsado y es calculado hasta e inclusive el día que cualquier pago suyo es recibido. Si la cantidad pagada es insuficiente para cubrir los Costos Mensuales y/o el interés acumulado, estas cantidades no canceladas son trasladadas y luego reducidas por el próximo pago recibido. Todos los Costos Mensuales y los intereses acumulados deben ser cancelados en el mismo orden antes que cualquier monto pagado pueda ser aplicado a capital. Ningún interés adicional es cargado sobre estas cantidades no canceladas.

Saldo Mensual Programado:

En el día del desembolso de su préstamo, BLH genera automáticamente en su sistema administrativo de préstamos (core de APPX) una tabla de amortización, utilizando la Cuota Base (CB), que establece una serie de Saldos Mensuales Programados (SMP) diseñado para amortizar completamente su préstamo durante el plazo pactado, generalmente 360 meses para préstamos hipotecarios. Este SMP toma en cuenta el número verdadero de días de calendario en cada mes, la tasa de interés actual y la fecha verdadera del desembolso de su préstamo para determinar el pago de intereses y pagos de capital necesarios para amortizar su préstamo durante el término del préstamo acordado. Según se encuentra en cualquier tabla de amortización, el SMP cambia (disminuye) en cada FPP.

Si, en cualquier momento durante la vida del préstamo, se diese un ajuste en la tasa de interés a su préstamo, el sistema administrador establecerá automáticamente un nuevo SMP, utilizando el saldo verdadero del préstamo en la fecha del ajuste de la tasa y el número de meses restantes por cancelar por parte del cliente en el término del préstamo. Ni el interés acumulado ni los CM son considerados como parte de este saldo del préstamo y deben ser cancelados completamente antes que cualquier pago sea aplicado al capital.

¿Cómo se determina si estoy moroso o no en el pago de mí crédito?

Cuando su préstamo inicia, usted y BLH pactan una Cuota Base (CB). La CB es equivalente a la cantidad necesaria para amortizar su préstamo en el plazo pactado, tomando en cuenta la tasa de interés, asumiendo que usted fuera a realizar la CB una vez cada mes, ininterrumpidamente, en precisamente la misma fecha en que su préstamo fue desembolsado. Esta fecha es definida como la Fecha Planificada de Pago (FPP).

Para asegurar la amortización de su crédito durante o antes del plazo pactado y evitar ser reportado como “moroso” en su crédito, usted debería procurar pagar su CB mensualmente, en o antes de su fecha FPP.

El Cálculo de la Morosidad:

En cualquier momento su Morosidad Total (MT) es determinada en base al pago que usted debe realizar en cualquier momento para:

1. Cancelar todos los CMs corrientes, más;
2. Cancelar todos los intereses acumulados no cancelados a dicha fecha, más;
3. Lo que haga falta para aplicar al capital para que el saldo de su préstamo equivalga al SMP en esa fecha en particular.

En los casos en donde el saldo actual es menor del SMP (porque usted está adelantado en la amortización de su capital), entonces este tercer componente de la MT es cero.

La suma de estos tres componentes juntos se llama la Morosidad Total (MT). Su calificación de morosidad es determinada utilizando la fórmula siguiente: Morosidad Total (MT) entre Cuota Base (CB), menos uno (MT/CB-1), siempre redondeo hacia arriba (y nunca menos de cero). Según dicha matemática, las categorías de morosidad son así.

0 Corriente   5 121 – 150 días   10 271 – 300 días
1 – 30 días   6 151- 180 días   11 301 – 330 días
2 31 – 60 días   7 181 – 210 días   12 331 – 360 días
3 61 – 90 días   8 211 – 240 días   13 361 días o más
4 91 – 120 días   9 241 – 270 días      

Ejemplo 1 (con déficit en su SMP):

Si en una fecha dada la sumatoria de los Costos Mensuales es de $16.00, los intereses acumulados, no cancelados de su préstamo son $348.23 y el saldo real de su préstamo es $72.98 por encima de su Saldo Mensual Programado (usted está atrasado en la amortización de su préstamo) entonces, la Morosidad Total (MT) es la suma de estas tres cantidades: $16.00 + 348.23 + 72.98 = $437.21.  Es decir, este es el monto que usted necesita pagar para cancelar todos los Costos Mensuales, intereses y capital para apegarse a su Saldo Mensual Programado (SMP).

Asumiendo que la CB es $167.22 su préstamo sería clasificado en la categoría de 31-60 días. 

Los cálculos son así: $437.21/$167.22 = 2.61; 2.61 – 1.00 = 1.61, siempre redondeo hacia arriba = 2.

El informe detallado de su Morosidad Total estaría distribuido de la siguiente manera:

Corriente 1-30 días 31-60 días 61-90 días
$167.22 $167.22 $102.77 $0.00

Ejemplo 2 (con superávit en SMP)

Si en una fecha dada la sumatoria de los Costos Mensuales es de $23.10 y los intereses acumulados, no cancelados de su préstamo son $315.19, y el saldo real del préstamo es $90.18 por debajo de su saldo Mensual Planificado (usted está adelantado en la amortización de su préstamo), entonces, la Morosidad Total (MT) es la suma de estas tres cantidades:  $21.10 + 315.19 + 0* =  $336.29.  Es decir, este es el monto que usted necesita para cancelar todos los Costos Mensuales, intereses y mantenerse adelantado en su SMP.

*(Si usted está adelantado en la amortización de su préstamo, este componente siempre es cero.)

Asumiendo que la CB es $150.68, su préstamo sería clasificado en la categoría de 31-60 días. Los cálculos son así: $336.29/$150.68 = 2.23; 2.23 – 1.00 = 1.23, siempre redondeo hacia arriba = 2.

El informe detallado de la Morosidad Total estaría distribuido de la siguiente manera:

Corriente 1-30 días 31-60 días 61-90 días
$150.68 $150.68 $34.93 $0.00

¿Dónde y cómo puedo pagar la letra de mi hipoteca?

Consulta aquí nuestros diferentes métodos de pago que tienes a tu disposición

¿Qué son los Gastos de Renovación y cómo se pagan?

Los Gastos de Renovación, según se pacta en la escritura pública y/o pagaré, son los gastos en los que se incurren cada 5 años con la finalidad de renovar el plazo de la hipoteca.  Este cargo representa el 1% del saldo a capital adeudado en el momento y puede ser pagado al contado o en plazo de 24 meses, con una letra mínima establecida por mes, la cual se incluye dentro del pago de la hipoteca y no genera intereses.

¿Qué exactamente cubren las pólizas de Seguros y cómo funcionan?

Cuando una persona desea realizar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, es importante saber que las empresas que otorgan estos préstamos requieren que la persona contrate un seguro de vida, un seguro de incendio o daños y, en muchos casos, un seguro de cesantía e incapacidad.

El seguro de vida cancela la totalidad del saldo existente de la hipoteca en caso de fallecimiento del deudor, dejando así la totalidad de la vivienda paga para sus beneficiarios. Si el préstamo hipotecario es por $25,000.00, la persona que adquiera el préstamo debe tomar un seguro de vida que lo cubra por este monto.

El seguro de daños asegura hasta el 80% del valor de construcción de la vivienda y cubre la vivienda en caso de incendio, rayo o vendaval.

El seguro de cesantía cubre el pago de las cuotas de los préstamos que el cliente pueda tener con La Hipotecaria si éste, en algún momento, es despedido de sus labores sin causa justificada por tiempo indefinido. Puntualmente, el seguro cubre un máximo de 12 cuotas durante la vida del préstamo por periodos máximos consecutivos de 3 cuotas por evento. En otras palabras, el seguro te permitirá enfocarte en la búsqueda de empleo sin preocuparte por el pago de sus préstamos con La Hipotecaria durante 3 meses.

¿Cómo funcionan las tasas de interés? Es decir, ¿por qué suben y bajan y cuál es la política de la empresa?

Como fue pactado originalmente en la escritura, la tasa de interés de tu hipoteca es variable y puede subir y bajar según fluctuaciones en las tasas locales e internacionales. En el caso de las hipotecas otorgadas bajo la ley de interés preferencial, la tasa de interés de tu hipoteca goza de un subsidio del Gobierno de Panamá y la tasa que pagas, más el subsidio, siempre sumarán la Tasa de Referencia (Conoce aquí la Tasa de Referencia). Dado que el subsidio de tu tasa de interés otorgado por el gobierno es un monto fijo, tu tasa de interés fluctuará para arriba o para abajo conforme vaya fluctuando la Tasa de Referencia.

¿Qué pasa con las tasas cuando vence el período de interés preferencial?

Como fue contemplado al momento del otorgamiento de tu crédito, cuando vence el período de interés preferencial el Gobierno de Panamá deja de subsidiar tu tasa de interés. Por consiguiente, comenzarás a pagar una tasa de interés no subsidiada equivalente a la Tasa de Referencia. Es altamente probable que esta nueva tasa de interés sea mayor a la que pagabas anteriormente y que tu mensualidad aumente para cubrir el costo adicional de una tasa más alta. Este aumento depende de muchos factores y es importante consultar con uno de nuestros expertos para explorar posibles alternativas como un refinanciamiento de tu casa.

¿Ustedes otorgan Préstamos Hipotecarios a Independientes o Pequeños Empresarios?

Sí. Los requisitos que solicitamos son los siguientes:

1. Independientes Profesionales:

Se define a un Independiente Profesional como cualquier profesional que se desempeñe de forma independiente, como por ejemplo: Enfermeras, Ingenieros, Contadores, Arquitectos o cualquier otro profesional idóneo.

Para otorgar un préstamo hipotecario a una persona independiente se requiere un mínimo de tres (3) años comprobados desarrollando su actividad profesional. Esta continuidad debe ser comprobada mediante la presentación, entre otros y no limitando, de lo siguiente: declaraciones de renta de los últimos tres (3) años y cualquiera de los siguientes: (i) por lo menos tres (3) cartas de referencia que certifiquen la actividad profesional actual del deudor o (ii) cualquier otro tipo de documento que certifique y/o evidencie que la actividad del solicitante ha sido desarrollada de forma legal y continuamente por un mínimo de tres (3) años al momento de ingresar su solicitud de préstamo.

2. Pequeños Empresarios:

Se define a un pequeño empresario como el sector del mercado no asalariado formalmente dedicado a generar ingresos mediante el desarrollo de una Actividad Comercial de forma independiente.

Para otorgar un préstamo hipotecario a un pequeño empresario se requiere un mínimo de tres (3) años comprobados desarrollando una Actividad Comercial.  Esta continuidad debe ser comprobada mediante la presentación, entre otros y no limitando, de lo siguiente: (i) declaraciones de renta de los últimos tres (3) años y/o (ii) copia de patentes comerciales de los últimos tres (3) años y/o (iii) copia de licencias comerciales de los últimos tres (3) años y/o (iv) copia de licencia de operaciones que indique que el negocio tiene un mínimo de tres (3) años y/o (v) copia de permisos municipales de los últimos tres (3) años y/o (vi) cualquier otro tipo de documento que certifique y/o evidencie que la Actividad Comercial ha sido desarrollada de forma legal y continua por un mínimo de tres (3) años al ingresar su solicitud de préstamo a La Hipotecaria.

¿Que otros productos ofrecen en el Banco La Hipotecaria S.A.?

En el Banco La Hipotecaria S.A. disponemos de los siguientes productos financieros (Haz clic en cada producto para obtener más información del mismo):

Depósitos a Plazo Fijo regular.
Depósitos a Plazo Fijo con aumento.
Depósitos a Plazo Fijo con Intereses Pagados por Adelantado.
Cuentas de Ahorros regulares.

¿Qué pasa si hay algún cambio de circunstancias en mi condición fiscal o tributaria (clasificación bajo la Ley FATCA)?

Si la información de su cuenta ha cambiado, es indispensable que contacte al banco.

¿Estas preguntas y respuestas no resolvieron tus dudas? Escríbenos tu pregunta aquí y con gusto te la responderemos. Si no, puedes solicitar información en cualquiera de nuestros Puntos de Contacto.

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