Introducción

La Hipotecaria, S.A. (República de Panamá) y La Hipotecaria S. A. de C.V. (El Salvador) son las únicas instituciones no bancarias en la región centroamericana, dedicadas a la generación y titularización de préstamos hipotecarios residenciales. La Hipotecaria ofrece programas de préstamos competitivos con una sin igual habilidad para proveer un servicio pronto y personalizado, no disponibles en bancos privados o estatales. La Hipotecaria financia hipotecas residenciales a largo plazo en dólares americanos (moneda de curso legal en Panamá y El Salvador) a clientes calificados con ingresos medios y medios bajos. En adición, La Hipotecaria es un pionero en la creación de Títulos Hipotecarios, los cuales se ofrecen a través de los puestos de bolsas a inversionistas institucionales, reservando para si los derechos de administración de todos los préstamos hipotecarios generados.

Reseña de la Compañía

La Hipotecaria inició operaciones en Mayo de 1997, y actualmente es una subsidiaria de Grupo ASSA, S.A. empresa con un patrimonio en exceso de US$300,000,000 y propietario de una de las compañías de seguros más importante de la región, ASSA Compañía de Seguros calificada "A" (Excelente) por A.M. Best. Hoy día La Hipotecaria emplea a 172 personas y administra una cartera de más de 13,500 préstamos hipotecarios residenciales. Con un saldo insoluto que supera los $300,000,000. Goza del apoyo de bancos e instituciones internacionales multilaterales que proveen fondo para levantar la cartera hipotecaria y de numerosos inversionistas, que invierten en varios productos financieros emitidos por La Hipotecaria.

Generación de Préstamos Hipotecarios

Desde el inicio de sus operaciones en 1997, La Hipotecaria se ha convertido en uno de los proveedores de préstamos hipotecarios más importantes en los países donde opera para clientes con ingresos medios y medios bajos. Hoy día, a través de sus 11 oficinas regionales La Hipotecaria genera consistentemente más de $12,000,000 en hipotecas mensuales, con un saldo promedio, por hipoteca, de aproximadamente $23,000. Para clientes cuyos ingresos familiares oscilan entre los $400 y $800 dólares mensuales. La mayoría de los clientes de La Hipotecaria están comprando casa por primera vez, con precios que oscilan entre los $15,000 y $40,000 dólares. La Hipotecaria le financia a clientes quienes seleccionan su casa de una diversidad de proyectos. Ningún promotor o proyecto cuenta con más del 5% de la cartera total de los préstamos administrados por La Hipotecaria y para mantener su objetividad en la generación de préstamos, La Hipotecaria no le da financiamiento a proyectos en donde sus accionistas o directores tengan algún interés directo o indirecto e igualmente no les provee financiamiento para su construcción. En octubre de 2003, La Hipotecaria inició operaciones en San Salvador, El Salvador donde otorga hipotecas en el mismo nicho del mercado en el área del Gran San Salvador.

Los requisitos para préstamos hipotecarios son estrictos, pero justos. Los clientes deben presentar una continuidad en el empleo, buenas referencias de crédito y un porcentaje disponible para pago del préstamo de aproximadamente un 30% de sus ingresos. Después de más de 10 años de continua generación de préstamos hipotecarios, se confirma que los criterios utilizados son satisfactorios, ya que la morosidad general de la cartera administrada, agrupada por los años de originación, se mantiene consistentemente por debajo del 1%.

Titularizaciones Locales

La Hipotecaria ha realizado ocho emisiones de bonos hipotecarios (titularizaciones locales), comenzando en el año 1999 totalizando $87,500,000. Todas sus emisiones han sido aprobadas por La Comisión Nacional de Valores de Panamá y han sido vendidas a través de La Bolsa de Valores de Panamá y/o la Bolsa de Valores de El Salvador, y ha sido completamente acogidas por inversionistas institucionales. Las emisiones han sido calificadas por las calificadoras de riesgo internacionalmente reconocida (Fitch) y cuentan con calificación "grado de inversión" en los mercados locales.

Titularizaciones Internacionales

En marzo del 2007 en una de las transacciones financieras más importantes de la región centroamericana, La Hipoteacria, actuando como fiduciario del  Octavo Fideicomiso del Bonos de Préstamos Hipotecarios, colocó por la Bolsa de Valores de Panamá $90,000,000.00 en bonos hipotecarios. Los bonos hipotecarios de la Serie A de la emisión local, que representan $76,050,000.00 fueron calificadas BBB por Standard & Poors  y Fitch Ratings y Baa2 por Moodys; la primera vez que una emisión local recibe grado de inversión en escala internacional por las tres principales agencias calificadoras del mundo.

Una vez colocada la totalidad de la emisión en Panamá, La Hipotecaria Panamanian Mortgage Trust 2007 – 1, un fideicomiso constituido en los Estados Unidos con Citigroup Institucional Trust Company, como fiduciario, adquirió $73,050,000.00 en Bonos Serie A de la emisión local y paralelamente emitió certificados de deuda por el mismo monto, bajo reglamento 144A de de las leyes de valores de los Estados Unidos.  Por incluir una garantía de la empresa XL Capital Assurance Inc., los certificados emitidos en Los Estados Unidos gozan de una calificación de AAA por Standard & Poors y Fitch y Aaa por  Moodys, su más alta calificación en escala internacional.  La totalidad de estos certificados de deuda fueron comprados por inversionistas institucionales de los Estados Unidos.

Plataforma Tecnológica

Con el fin de mantener las actividades de titularización y administración de préstamos hipotecarios, La Hipotecaria ha desarrollado una plataforma tecnológica completamente integrada, única en la región de América Latina. El sistema maneja todos los aspectos de la administración de préstamos hipotecarios incluyendo, el manejo de seguros, la preparación de estados de cuenta, ajustes a la tasa de interés, reestructuración de préstamos, y manejo de cuentas auxiliares. El sistema también maneja todos los aspectos del proceso de titularización incluyendo, los flujos de caja para distintos tipos de transacciones. Los campos para la data están diseñados según estándares internacionalmente aceptados para préstamos hipotecarios y actividades de titularización y suministran la información histórica necesaria para mantener un programa de titularización en actividad y cumplir con los requisitos de las agencias calificadoras. El sistema está legalmente registrado como propiedad intelectual de Online Systems, S.A., subsidiaria 100% de La Hipotecaria (Holding) Inc.

Resumen

Aunque pequeña en comparación con las operaciones hipotecarias en países desarrollados, las actividades de La Hipotecaria han tenido un significativo impacto positivo el mercado primario y secundario de hipotecas en la región. A medida que La Hipotecaria amplia su capacidad de generación y administración de préstamos hipotecarios, se afina su capacidad legal y tecnológica y se mejora la calidad de futuras titularizaciones de préstamos hipotecarios y la vida de los hogares latinoamericanos.